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【央视新闻客户端】
过去买新房，很多人心里犯嘀咕：钱交了 ，房子还是一片空地 ，开发商要是跑了，房财两空怎么办？
8月28日，住建部等三部门联合出台新政：全国将有序推行商品住房现房销售；房地产信贷管理将改革完善；资本市场出新规 ，支持构建房地产发展新模式 。
对于中国房地产市场来说 ，这是巨大的新变。
（图源：央视新闻）
一
过去几十年，中国楼市经历过快速扩张阶段 。
在城镇住房短缺 、商品房制度刚起步的时代 ，主要解决的是“有没有”住房的问题 ，需求总体偏高，商品房预售制应运而生 。清华大学房地产研究中心主任吴璟分析说 ，预售制是在需求旺盛的背景下产生的 ，它能帮房企快速回笼资金 、加快盖房速度，跟当时的情况是匹配的。那时候 ，购房者拿着几张户型图、效果图就敢下单 ，这在增量时代可以理解 。
从经济性角度看，商品房预售制也有其时代优势：能提前锁定房源和房价 。吴璟分析 ，在房地产市场供不应求 、房价总体上行的阶段 ，购房者早签约，意味着有更多选择余地和相对确定的价格，交付环节的一些不确定性 ，在一定程度上被这些好处掩盖。
曾经不少房企走“高负债 、高杠杆、高周转”的路子 ，积累了不少风险。比如最近进入破产清算的恒大地产 、公开宣判的许家印案，就是“三高 ”模式弊端的典型案例 。
住建部等有关部门负责人表示：“改变‘三高’模式 ，迫切需要通过改革商品住房销售制度 、加强预售资金监管 ，引导房地产开发企业根据自身实力合理确定开发经营规模、强化风险意识，促进房地产行业稳健经营、高质量发展 。 ”
在住房市场结构性供大于求的当下 ，购房者若还要承担交付周期 、交付质量等不确定性 ，买期房的吸引力就没那么大了。
推进现房销售，就是为了消除这些不确定性 。
“现房 ，意味着房子已经建成 ，交付周期不再是变量，购房者签约时就知道什么时候能拿到房 。房子的品相也实实在在摆在眼前 ，购房者走进房里逐项检查即可。”吴璟说 。这意味着 ，购房这件事从“对未来承诺的判断 ”，回归为“对现实商品的挑选 ”，实现“所见即所得” 。
（图源：央视新闻）
二
具体怎么推？新政从三个环节做了安排：
拿地环节 ，现房项目优先。新出让的地块 ，及已出让土地 、未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先搞现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目 ，也鼓励实行现房销售 。
融资环节 ，实行“主办银行制 ” 。一个项目找一家主办银行，房地产项目公司与主办银行双向选择 ，该银行牵头提供开发贷款。住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛解释说：“这样银行和房企利益共享、风险共担 ，银行能掌握房企的全部资金流向，合理管控开发贷风险 。 ”
购房环节 ，贷款政策跟着调整 。央行和金融监管总局明确 ，买现房的，个人住房贷款要在销售备案后才能发放 ，同时贷款期限从最长30年延长到了最长40年。时间拉长 ，月供压力更小。
不过，推行现房销售，不代表“一刀切”取消预售制 。新政规定是：商品房仍然可以预售 ，但门槛提高了 、监管也更严了——
房子必须主体结构封顶 ，才能开始卖；购房者的首付款 、房贷等资金，要全部存进监管账户 ，等项目竣工验收、水电暖气都交付了 ，才能解除监管；预售房的贷款要在项目竣工备案后才放款，确保购房人“能拿房 、再还贷 ” 。
浦湛说 ，新预售制度把预售门槛提到了封顶 ，缩短了从付款到交房的时间，降低交付风险。同时 ，资金监管更严格 ，由住房资金监管机构监管预售资金，防范资金被违规抽挪 、查封冻结 ，更好保护购房者合法权益 。
新模式下 ，房企的核心竞争力要变 。如果说以前是竞争“拿地—预售—回款—再拿地 ”的周转循环，以后更多就要拼产品力和运营力。品质好的项目，市场自然会给回报 ，形成正向循环 。
（图源：央视新闻）
三
推进商品房销售制度改革 ，是推动房地产业高质量发展的现实需要 。当然，制度重构也可能面临一定挑战。
招联首席经济学家、上海金融与发展实验室执行主任董希淼认为 ，短期内 ，因为新项目从拿地到封顶才能卖，周期拉长了 ，可售的新房房源可能阶段性减少 ，但目前新房供应是比较充足的 。
“现房销售意味着回款节点后移，可能使房企现金流周转速度下降 ，对上游建材 、工程机械等行业造成连锁负反馈 。”董希淼说 ，但新政坚持“新老划断 ”原则：存量在建项目维持原规则，避免供给断崖式崩塌；同时信贷端按揭最长可贷40年 、放宽偿债收入比 ，这些措施可作为对冲工具 ，在需求侧保留缓冲余地。
“此外，二手房市场会在新房缺位时承担‘蓄水池’功能，承接一部分购房需求 。眼下的‘阵痛’可以视为出清旧模式必须付出的短期成本 。 ”董希淼说 ，长远看 ，主办银行制及权益类再融资等工具的开闸，意味着优质项目资产价值将从母公司的信用泥潭中剥离 ，重新获得市场定价权 ，有助于行业通过市场化出清，“良币驱逐劣币”。不可持续的“三高”模式将逐渐退出 ，而财务稳健、产品力过硬的企业 ，则有望通过直接补充资本金来降低资产负债率。
“房企资产端质量提升 、负债端成本下降，形成正向螺旋 ，将有效促进房地产市场良性健康发展 。 ”董希淼说 。
文/锐聆
编辑/绫波 、唯真、云歌
来源/侠客岛微信公众号
