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【央视新闻客户端】

　　【导读】多部门推出一揽子政策
，推动加快构建房地产发展新模式

　　中国基金报记者 张玲

　　8月28日，我国房地产行业迎来具有里程碑意义的重大政策调整
。住建部、央行
、金融监管总局、证监会等多部门连发多份重量级文件 ，围绕商品房销售制度 、房企信贷管理
、资本市场融资渠道等推出一揽子改革举措
，改革力度、覆盖广度均十分罕见。

　　多位受访专家表示，多部门同步推出的政策“组合拳” ，是一场覆盖商品房销售 、信贷管理
、资本市场融资的全链条制度重构
，将推动行业告别过去高杠杆、快周转的发展路径，为房地产新发展模式筑牢制度根基 ，助力推动房地产市场高质量发展 。

　　完善商品住房销售制度

　　有力有序推进现房销售

　　8月28日
，住房城乡建设部 、自然资源部
、金融监管总局等三部门联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），明确提出完善商品住房预售管理、有力有序推行商品住房现房销售 ，以及加强政策措施协同
。

　　1994年
，《城市房地产管理法》在法律层面确立商品房预售制度，此后预售模式逐步成为我国新房销售的主流方式 ，至今已走过三十余年历程。最新《通知》并没有一刀切直接取消预售制度，而是强调了“稳中求进 、先立后破
，稳步推进商品住房销售制度改革 ” 。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，《通知》从预售
、资金、现售 、土地、融资等多环节系统施策 ，既契合房地产发展新模式要求
，也为市场平稳转型和购房者权益保护提供了坚实制度基础
。当前，房地产行业正从“有没有
”转向“好不好” ，住房品质提升成为关键。推进销售制度改革
、引入现房销售模式
，有助于从交易端优化住房消费新格局，提升产品品质与交易安全性 ，更好适应行业发展新阶段 。

　　“今年以来
，多地已在土地供应中增加现房销售地块，部分城市也出现了现房销售项目 ，市场对配套制度的需求日益迫切。 ”严跃进指出
，《通知》明确支持各地结合实际、稳妥有序 、循序渐进推进改革，有利于释放政策正向效应
。

　　首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长
、北京市房地产法学会副会长赵秀池认为 ，未来现房销售将逐步成为市场主流，这将对房企的资金实力、项目管控能力与产品品质提出更高要求
，加速行业优胜劣汰，进而推动房地产市场高质量发展。

　　在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来 ，《通知》旨在落实国家“十五五
”规划纲要提出的“完善商品房开发 、融资
、销售等基础制度”精神与要求
，构建我国房地产新发展模式、推进高质量发展 。同时，完善商品房销售制度的核心在于有力有序推进现房销售
。在现房销售模式下 ，新增的供应将彻底实现“所见即所得 ”
，行业也将逐步告别“同质化竞争 、低水平供给
”。

　　建立主办银行制度

　　房贷最长可贷40年

　　同日，中国人民银行
、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》） 。《意见》围绕房地产开发、建设 、销售
、运营全生命周期的信贷需求 ，明确商品住房、保障性住房 、租赁住房、商业地产等细分领域的贷款品种
，构建了全面覆盖
、有序衔接的房地产信贷产品体系
。

　　招联首席经济学家、上海金融与发展实验室副主任董希淼表示，《意见》是对房地产信贷制度的系统性重构 ，通过“先交房 、后放贷”的核心机制
，配合更长的贷款期限
、更灵活的重组安排和更严格的资金监管，构建一个对购房人更为友好、对房地产行业更为稳健 、对金融系统更为安全的制度框架。

　　为了更好满足房地产合理信贷需求 ，《意见》重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化 。

　　开发贷款方面，《意见》明确提出建立开发贷款主办银行制度
。对此
，严跃进表示，这是房地产发展新模式中的重要新提法 ，其核心在于强化银行对项目融资的全流程负责
，落实审核职责，使资金监管更加到位。

　　同时 ，政策将近年来“保交楼 ”相关贷款经验纳入其中
，明确要求对不同所有制房企项目一视同仁提供贷款，这有助于打破所有制壁垒 ，使各类企业均可依据项目资质和业务实际获得融资支持
，真正实现“一碗水端平
” 。

　　个人住房贷款方面，市场关注度最高的是将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年
。

　　“这是房地产金融领域的一项重大突破。其最直接的影响是降低每月应还本息 ，显著缓解购房初期的月供压力 。”严跃进表示
，以100万元贷款本金
、年利率3%计算，采用等额本息还款方式 ，30年期月供为4216.04元；延长至40年期后月供降至3581.02元，每月还款额直接减少635.02元
，降幅约15%。

　　对于当前市场存在的部分顾虑，严跃进进一步指出 ，期限延长可能增加总利息支出
，但其本质是“以时间换空间 ”，优先解决短期现金流压力
。同时 ，40年并非强制还款期限
，购房者后续收入提升后，仍可通过提前还贷等方式优化债务 ，实操中具有充分弹性。因此
，当前政策能让更多需求“敢贷、能贷”，是房地产金融精准施策的重要体现 。

　　赵秀池直言 ，贷款期限延长是一把“双刃剑
”
，一方面降低了购房资金门槛，但另一方面贷款的总利息也有所增加
。“此外 ，有可能到还款日，购房人已经退休了
，是否还有还款能力是需要考虑的一个问题。因此，购房人需要根据自己的具体情况作出借款期限的判断 。银行也需要进行相应的制度设计 ，以防范金融风险
。”

　　《意见》还对还款方式进行约束
，提出“贷款期限在1年以上的，按月还本付息 ”。南开大学金融学教授田利辉指出 ，这实质上是禁止“先息后本
”“气球贷”等前期只付利息 、本金后置的做法
，避免了贷款存续期内风险不断累积
、现金流与债务偿付能力脱节的问题，确保居民在每一期都处于真实的还本付息压力测试之中 ，防止投机性购房和过度加杠杆 。

　　构建多层次融资支持体系

　　拓宽房企资本市场融资路径

　　同日
，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（以下简称证监会《意见》），提出一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求 ，构建起“股权—并购—债券—资产证券化—不动产私募投资基金 ”多层次资本市场融资支持体系
，全方位拓宽了房企资本市场融资路径
。

　　李宇嘉分析，首先 ，证监会《意见》重点明确了改革房地产开发融资方式，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变
，这与住建部提出的项目公司制、主办银行制相呼应，显示房地产融资功能削弱 ，“总对总
”的融资一去不复返。

　　其次
，证监会《意见》将推动房地产金融向新模式转型 。过去银行靠土地抵押 、按揭投放的规模化增长获利
。未来必须要转向服务现房销售，探索存量盘活
、运营（租赁和城市更新）的金融支持 ，在实现房地产新模式转型的过程中
，探索属于银行的利润空间。

　　最后，证监会《意见》将为城市更新提供融资创新 。城市更新“融资—现金回流”的周期更长 ，更需要CMBS、不动产ABS 、REITs等工具。后续
，融资新模式能否成规模涌现，以及项目能否形成可持续循环落地 ，都是城市更新能否推进的关键要素
。

　　证监会《意见》还指出
，上市房地产开发企业再融资的，重点关注其资金管理、拿地拍地
、项目建设销售等内部控制制度是否健全有效 ，以及项目开发、注册资本缴纳 、企业资质等是否合法合规。

　　“这是从源头把控风险，汲取上一轮市场发展中部分企业因内控缺失导致违规融资
、规模盲目扩张
，最终积聚重大风险的教训 。堵住制度漏洞、强化合规性，是本次政策的重要转向
。 ”严跃进表示 ，最新推出的支持政策并非简单“输血
”
，而是“输血”与“堵漏 ”并重，在提供融资保障的同时 ，切断违规操作链条
，有利于推动企业建立长效健康发展机制以及行业整体高质量发展。

　　田利辉直言，房地产金融已经从“百米冲刺
”转向“马拉松” ，拼的不是爆发力
，而是耐力 、判断力和长期主义 。只有把风险看透
、把方向找准、把合规守住，才能真正助力房地产市场平稳健康发展
。

　　多部门政策合力

　　推动加快构建房地产发展新模式

　　同日 ，金融监管总局会同相关部门改革完善房地产融资制度
，印发了《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》。

　　严跃进指出，金融监管总局多项政策与证监会资本市场支持措施形成合力 ，从银行贷款和资本市场两条路径同步发力，为房地产行业提供了多维度融资支持
，这标志着房地产发展新模式在融资配套制度方面迈出了实质性步伐，有助于进一步稳定市场预期 ，促进行业健康发展 。

　　“8月28日
，住建部门 、央行及金融监管等多部门从多维度密集出台系列政策，其核心关键词为房地产发展新模式
。 ”严跃进总结道 ，无论是预售制度与现房销售的改革
，还是商业银行贷款（尤其是个人按揭）的优化，抑或资本市场对房企融资的支持 ，其背后均以房地产发展新模式为统领
，旨在助力行业转型。

　　赵秀池分析，本轮一揽子政策的核心信号有三：一是通过顶层设计进行制度重构 ，央行
、住建部等核心部门同步发力
，覆盖销售、信贷 、融资全链条，不是短期刺激 ，而是为“十五五”规划提出的房地产发展新模式打地基 。二是终结“烂尾楼
”风险，核心机制是资金全程闭环管理
。从源头保障“所见即所得
，交房即交证”。三是倒逼行业转型，开发商必须靠产品和质量竞争 ，过去高杠杆
、快周转的模式被彻底终结
，未来行业发展将更稳健 。

　　“从需求侧而言，系列政策将提振市场信心 ，释放刚性、改善性住房需求
，有利于平衡供求关系，促进房地产市场回暖。 ”赵秀池说
。